住宅ローンの返済比率とは？

返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合です。「返済負担率」や、他の借入れをすべて含める場合には「総返済負担率」と呼ばれることもあります。

年収500万円・月々10万円なら返済比率は24％

例えば、税込年収500万円の人が住宅ローンを月々10万円返済する場合、年間返済額は120万円です。

ただし、自動車ローンなどがある場合は住宅ローンの返済だけで計算できないことがあります。金融機関や住宅ローン商品では、申込者が返済している他の借入れも含めて総返済負担率を確認します。

「年収の何倍」と何が違う？

年収倍率は「借入額が年収の何倍か」を表します。一方、返済比率は金利と返済期間を反映した実際の年間返済額を年収と比べます。

同じ4,000万円の借入れでも、金利や返済期間が違えば毎月返済額は変わります。そのため、返済の負担感を考えるには、年収倍率だけでなく返済比率を見ることが重要です。

返済比率が重要な3つの理由

1．住宅ローン審査の主要項目だから

国土交通省の「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、融資審査で返済負担率を考慮すると回答した金融機関は90.9％でした。完済時年齢、健康状態、年収、勤続年数などと並ぶ主要な審査項目です。

返済比率が高いほど、収入に対する返済の負担が重いと判断されます。希望した借入額が減額されたり、他の条件とあわせて審査結果に影響したりする可能性があります。

2．住宅購入後の家計余力が分かるから

返済比率が20％から30％に上がると、年収の10％分が毎年住宅ローン返済へ回ります。年収500万円なら年間50万円、月平均では約4万2,000円の差です。

その差は、教育費、車の維持・買い替え、旅行、老後資金、住宅修繕費などに使えるお金の差になります。住宅ローンだけは払えても、貯蓄ができなくなれば、突発的な支出に弱い家計になります。

3．金利上昇や収入減少への耐久力が分かるから

変動金利では、将来の金利変動によって返済負担が増える可能性があります。また、育児休業、転職、病気、残業減少などによって世帯収入が下がることもあります。

返済比率が低い状態から始めれば、返済額が増えたり収入が下がったりしても対応しやすくなります。最初から上限に近い返済比率で借りる場合は、家計に余裕が残るかをより慎重に確認する必要があります。

【フラット35】の申込要件は30％・35％

【フラット35】では、年収に占める年間合計返済額の割合について、次の基準が示されています。

※これは【フラット35】の申込要件です。民間金融機関の基準や計算方法は異なります。また、基準内であっても融資承認が保証されるものではありません。

返済比率20％・25％・30％の違い

返済比率は低いほどよいと単純に決められるものではありません。収入、家族構成、貯蓄、将来の支出によって、無理なく返せる水準は異なります。ここでは家計への影響を考えるための目安として、20％・25％・30％を比較します。

年収別｜返済比率20％・25％・30％の毎月返済額

税込年収ごとに、返済比率20％・25％・30％となる毎月返済額を比較します。

※年間返済額を12か月で割った単純計算です。ボーナス返済は考慮していません。

同じ年収500万円でも毎月約4万2,000円違う

年収500万円の場合、返済比率20％なら毎月約8万3,000円、25％なら約10万4,000円、30％なら約12万5,000円です。

20％と30％では毎月約4万2,000円、年間50万円の差になります。住宅ローンは長期間続くため、この差を「少しの違い」と考えず、将来の教育費や貯蓄まで含めて判断することが大切です。

借入額にするとどのくらい違う？

金利1.0％・35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで、毎月返済額から借入額を逆算すると次のとおりです。

※上記は借入額の概算であり、融資承認額ではありません。金融機関は審査金利、完済時年齢、勤続年数、健康状態、担保評価、他の借入れなども確認します。

車やカードローンがあると返済比率はどうなる？

住宅ローン審査で確認される総返済負担率には、住宅ローン以外の返済も含まれることがあります。【フラット35】の利用条件では、次のような借入れが明記されています。

• 自動車ローン
• 教育ローン
• カードローン・キャッシング
• クレジットカードの分割払い
• クレジットカードのリボ払い
• 他の住宅ローン

年収500万円・車のローン月3万円の例

年収500万円で総返済負担率30％なら、年間返済額の上限は計算上150万円、月平均では12万5,000円です。

ここに自動車ローンが月3万円あると、住宅ローンに使える返済額は単純計算で月9万5,000円まで下がります。

車のローンが月3万円あるだけで、同じ返済比率の枠内では住宅ローンの借入額が約1,060万円変わる計算です。実際の審査方法は金融機関によって異なりますが、他の借入れが住宅ローンへ与える影響は小さくありません。

返済比率は額面年収と手取り年収のどちらで考える？

ここは特に混乱しやすい部分です。住宅ローン審査と、自分で家計を考える場合では、見る数字を分ける必要があります。

税込年収500万円で返済比率25％なら、年間返済額は125万円です。しかし、税金や社会保険料を引いた手取り収入に対する割合は25％より高くなります。

そのため、審査上の返済比率だけを見て「年収の25％だから余裕がある」と判断するのは危険です。実際の毎月手取り額から生活費、教育費、保険料、車の費用、貯蓄額などを差し引き、返済後にも余裕が残るかを確認しましょう。

無理のない返済比率を決める3つの手順

1．毎月いくら貯蓄を残したいか決める

「払える金額」をすべて住宅ローンへ回すのではなく、購入後も毎月いくら貯蓄したいかを先に決めます。住宅は購入後も修繕や設備交換が必要なので、生活防衛資金とは別に住まいの維持費も準備したいところです。

2．住宅ローン以外の住居費を加える

住宅購入後には、固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険、修繕費がかかります。マンションでは管理費・修繕積立金・駐車場代も必要です。

毎月住居費に12万円使える場合でも、税金・保険・修繕への積立てを月2万円見込むなら、住宅ローン返済は月10万円程度に抑える考え方ができます。

3．共働き収入が減る場合も試算する

現在は共働きでも、出産・育児、介護、病気、転職などで一時的に収入が減る可能性があります。収入合算やペアローンで借入額を増やす場合ほど、どちらかの収入が減っても返済できるかを確認しましょう。

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