住宅ローンは月々8万円・10万円・12万円でいくら借りられる？
土地建物の直売所 編集部
住宅ローンは月々8万円・10万円・12万円で
いくら借りられる？
金利0.5％～2.0％、返済期間35年・40年で借入可能額を比較。年収別の返済目安と、無理のない物件予算の決め方まで分かりやすく解説します。
住宅を探していると、「3,500万円まで借りられる」といった借入額から考えがちです。しかし、実際の暮らしに直結するのは、借入額よりも毎月いくら返すことになるのかです。
本記事では、住宅ローンの毎月返済額を8万円・10万円・12万円に設定した場合、いくら借りられるのかを金利と返済期間別に比較します。「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」の違いも含め、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。
同じ月々10万円でも、金利0.5％なら約3,850万円、金利2.0％なら約3,020万円です。返済額が同じでも、金利によって借入可能額は800万円以上変わる場合があります。
住宅ローン月々8万円・10万円・12万円の借入額【35年返済】
まずは、一般的な返済期間である35年で比較します。金利が低いほど返済額のうち元金に充てられる割合が増えるため、同じ毎月返済額でも借入可能額は大きくなります。
計算条件：元利均等返済、返済期間35年、ボーナス返済なし、借入時から完済まで同じ金利が続くものとして計算。金額は見やすいよう10万円単位に丸めています。
| 適用金利 | 月々8万円 | 月々10万円 | 月々12万円 |
|---|---|---|---|
| 年0.5％ | 約3,080万円 | 約3,850万円 | 約4,620万円 |
| 年1.0％ | 約2,830万円 | 約3,540万円 | 約4,250万円 |
| 年1.5％ | 約2,610万円 | 約3,270万円 | 約3,920万円 |
| 年2.0％ | 約2,420万円 | 約3,020万円 | 約3,620万円 |
※上記は概算です。金融機関の返済額計算、端数処理、融資手数料、保証料、団体信用生命保険の上乗せ金利などにより実際の金額は異なります。
月々8万円なら借入額は約2,830万円
金利1.0％・35年返済では、月々8万円の返済で借りられる金額は約2,830万円です。毎月の住居費を抑えやすい反面、物件価格だけでなく購入諸費用も含めて考えると、自己資金の有無によって探せる物件の範囲が変わります。
月々10万円なら借入額は約3,540万円
同じ条件で月々10万円の場合は約3,540万円です。ただし、住宅を購入すると住宅ローン以外にも固定資産税、火災・地震保険、修繕費、マンションなら管理費・修繕積立金などが発生します。
現在の家賃が10万円だからといって、住宅ローンもそのまま10万円でよいとは限りません。ローン以外の住居費も含め、毎月の総負担で判断することが大切です。
月々12万円なら借入額は約4,250万円
月々12万円では約4,250万円まで借入額が広がります。一方、年間返済額は144万円です。今は支払えても、子どもの教育費が増える時期、育児休業や転職による収入減少、車の買い替えなどが重なっても返済を続けられるかを確認しましょう。
月々10万円・35年返済の場合、金利0.5％と2.0％では借入額に約830万円の差が出ます。低い金利だけを前提に物件予算を上げるのではなく、金利が上がった場合の返済額も試算しておくと安心です。
40年返済ならいくら借りられる？
近年は40年返済を選べる住宅ローンもあります。返済期間を長くすると月々の元金返済が分散されるため、同じ毎月返済額で借りられる金額は増えます。
計算条件：元利均等返済、返済期間40年、ボーナス返済なし、借入時から完済まで同じ金利が続くものとして計算。利用できる最長返済期間や完済時年齢の条件は金融機関・商品により異なります。
| 適用金利 | 月々8万円 | 月々10万円 | 月々12万円 |
|---|---|---|---|
| 年0.5％ | 約3,480万円 | 約4,350万円 | 約5,220万円 |
| 年1.0％ | 約3,160万円 | 約3,960万円 | 約4,750万円 |
| 年1.5％ | 約2,890万円 | 約3,610万円 | 約4,330万円 |
| 年2.0％ | 約2,640万円 | 約3,300万円 | 約3,960万円 |
※40年返済に対応していない商品もあります。申込時年齢や完済時年齢によって希望期間を選べない場合があります。
35年返済と40年返済はどちらがよい？
金利1.0％で3,500万円を借りる場合、35年返済なら月々約9万8,800円、40年返済なら月々約8万8,500円です。40年返済にすると月々約1万300円軽くなります。
一方、同じ金利が続いた場合の利息総額は、35年返済が約650万円、40年返済が約748万円です。返済期間を延ばすと毎月は楽になりますが、支払う利息と完済までの期間は増えます。
40年ローンを「より高い物件を買うため」だけに使うと、定年後まで返済が残る可能性があります。毎月の余裕をつくり、貯蓄や繰上返済に回す目的で利用するなど、出口まで考えて選びましょう。
自分の金利・年数で計算できます
早見表は一例です。実際に検討している借入額、金利、返済期間を入力し、毎月返済額と総返済額を確認してください。
年収別・無理のない毎月返済額の目安
住宅ローンの審査では返済負担率が重視されます。返済負担率とは、税込年収に対する年間返済額の割合です。
例えば、年収500万円で住宅ローンを毎月10万円返済する場合、年間返済額は120万円なので、返済負担率は24％です。
| 税込年収 | 返済負担率20％ | 返済負担率25％ | 月々10万円の返済負担率 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 月々5.0万円 | 月々6.3万円 | 40.0％ |
| 400万円 | 月々6.7万円 | 月々8.3万円 | 30.0％ |
| 500万円 | 月々8.3万円 | 月々10.4万円 | 24.0％ |
| 600万円 | 月々10.0万円 | 月々12.5万円 | 20.0％ |
| 700万円 | 月々11.7万円 | 月々14.6万円 | 17.1％ |
| 800万円 | 月々13.3万円 | 月々16.7万円 | 15.0％ |
※返済負担率20％・25％は家計を考えるための目安であり、融資承認を保証する基準ではありません。手取り額、家族構成、教育費、他の借入れなどによって適正額は変わります。
【フラット35】では、住宅ローンだけでなく自動車ローン、教育ローン、カードローンなどを含む年間合計返済額について、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準が示されています。
ただし、これはあくまで申込要件です。審査基準の上限近くまで借りても、家計に余裕があるとは限りません。住宅金融支援機構以外の金融機関では、基準や審査金利も異なります。
「借りられる金額」と「返せる金額」は違う
住宅ローンで最も注意したいのが、金融機関が融資できると判断する金額と、自分たちが無理なく返し続けられる金額は同じではないという点です。
金融機関は現在の条件を中心に審査する
住宅ローン審査では、年収や勤続年数、年齢、健康状態、返済負担率、担保評価などが確認されます。国土交通省の民間住宅ローン調査でも、完済時年齢、健康状態、年収、勤続年数、返済負担率などは、多くの金融機関が考慮する項目となっています。
一方、各家庭で将来必要になる教育費、老後資金、車の維持費、旅行や趣味に使いたいお金まで金融機関が細かく設計してくれるわけではありません。
住宅ローン以外の住居費も必要
住宅購入後は、ローン返済に加えて次の費用が発生します。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 建物や設備の修繕費
- マンションの管理費・修繕積立金
- 駐車場代や自治会費
- 将来の金利上昇による負担増
例えば住宅ローンが月々10万円でも、固定資産税や保険、将来の修繕に備えるお金を月割りすると、実質的な住居費が月々12万円以上になることもあります。
現在の家賃と同じ返済額なら安心とは限りません。購入後に必要な税金・保険・修繕費も足したうえで、現在の家賃や家計と比較してください。
毎月の住宅ローン返済額を決める5つの手順
1．現在の家賃ではなく毎月の家計から決める
まずは直近6か月から1年程度の収入と支出を確認し、毎月いくらなら継続して支払えるかを把握します。ボーナスや残業代など変動する収入を前提にしすぎないことも重要です。
2．住宅ローン以外の住居費を差し引く
毎月住居費に12万円使える場合でも、税金・保険・修繕の積立てとして月2万円を見込むなら、ローン返済額は月10万円程度に抑える考え方ができます。マンションでは管理費と修繕積立金も先に差し引きましょう。
3．金利が上がった場合も計算する
変動金利を選ぶ場合は、借入時の金利だけでなく、金利が1％程度上がったケースも確認しておきましょう。毎月返済額が増えても貯蓄を続けられるかが判断のポイントです。
4．教育費や収入減少の時期を重ねる
出産、育児休業、進学、転職、定年など、家計が変化する時期を簡単に書き出します。現在の共働き収入だけを前提にせず、一時的に片方の収入が減っても返済できるか確認すると安全性が高まります。
5．毎月返済額から物件予算を逆算する
最後に、無理のない毎月返済額をもとに借入額を逆算します。そこへ自己資金を加え、購入諸費用を差し引いた金額が、おおよその物件予算です。
住宅購入時には登記費用、住宅ローン費用、火災保険料、仲介手数料などの諸費用がかかります。借入可能額の全額を物件価格に使えるとは限らないため、購入諸費用も別途試算してください。
物件予算と購入総額をまとめて確認
住宅ローンだけでなく、購入時に必要な諸費用も計算すると、自己資金を含めた現実的な購入予算が見えてきます。
よくある質問
年間返済額は120万円です。返済負担率25％なら年収480万円、20％なら年収600万円が計算上の目安です。ただし、他の借入れ、家族構成、生活費によって適正な返済額は変わります。
金利1.0％・40年返済なら借入額は約3,960万円なので、おおむね近い金額です。35年返済では約3,540万円です。実際の借入可否は年収、年齢、他の借入れ、物件の担保評価などを含む審査で決まります。
借入額を増やすことはできますが、ボーナスは会社業績や働き方によって減る可能性があります。基本は毎月返済だけで無理なく払える金額にし、ボーナスは貯蓄や繰上返済に回すほうが計画を立てやすくなります。
将来の金利上昇を受け入れて当初の返済額を抑えたい場合は変動金利、返済額を確定させたい場合は固定金利が検討候補です。金利の低さだけでなく、金利上昇時の家計余力と安心感を含めて判断してください。
頭金を入れると借入額と利息を抑えられますが、貯蓄を使い切るのは危険です。購入諸費用、引っ越し費用、家具・家電、購入後の生活予備費を残したうえで頭金を決めましょう。
まとめ
金利1.0％・35年返済の場合、住宅ローンの借入額は、月々8万円なら約2,830万円、月々10万円なら約3,540万円、月々12万円なら約4,250万円です。
ただし、金利や返済期間が変われば借入額も大きく変わります。さらに、住宅購入後には税金・保険・修繕費なども必要です。
「いくら借りられるか」ではなく、「将来も無理なく毎月いくら返せるか」から物件予算を決めることが、住宅購入で失敗しないための重要なポイントです。
本記事の試算は概算です。実際の適用金利、返済額、借入可能額および審査結果は金融機関・商品・申込者の条件によって異なります。
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