INVESTMENT CASH FLOW

不動産投資の収支・税金計算

家賃収入、空室、運営費、ローン、減価償却、物件以外の所得まで反映し、税引前・税引後の手残りを詳しく計算します。

個人向け税額概算に対応

物件・収入・借入条件

物件価格万円購入諸費用万円月額家賃万円想定空室率％その他の物件収入年間万円礼金、更新料、駐車場・自販機収入など。借入額万円借入金利年利％返済期間年

年間の運営費を詳しく入力

月額管理費万円月額修繕積立金万円賃貸管理委託料回収家賃に対して％固定資産税等年間万円火災・地震保険料年間万円修繕費・原状回復費年間万円入居募集・広告費年間万円水道光熱・共用部費年間万円その他の現金支出年間万円交通費、通信費、税理士報酬など、上記に含まれない年間支出。

個人の所得税・住民税を概算

物件以外の課税所得所得控除後万円給与・事業などの所得合計から、基礎控除・社会保険料控除・扶養控除などを差し引いた後の金額を入力します。建物の減価償却費年間万円建物・設備の減価償却明細から入力。土地は減価償却できません。その他の必要経費現金支出なし・未入力分万円土地取得分の借入利息初年度・年間万円不動産所得が赤字の場合、この利息に相当する損失は原則として他の所得と損益通算できません。不明な場合は0のままにし、税理士等へ確認してください。 修繕積立金を必要経費に含める税務上の必要経費にできる要件を満たす場合にチェックします。現金収支からはチェックにかかわらず差し引きます。

税額試算は個人の総合課税を前提とします。法人税、青色申告特別控除、事業税、各種税額控除、均等割、森林環境税は含みません。

年間キャッシュフローの内訳

実際に入る・出るお金を計算

実効年間収入―

空室損失を反映

年間運営費―

現金支出の合計

NOI（純営業収益）―

ローン返済前の収益

初年度ローン利息―

必要経費に算入する概算

項目	計算内容	年間金額

不動産所得と税額の内訳

現金収支とは別に税務上の利益を計算

不動産所得―

収入－必要経費

損益通算への反映額―

土地利息の制限を反映

所得税・復興特別所得税―

物件保有による増減額

住民税所得割―

標準税率10％で概算

項目	計算内容	年間金額

プラス収支になる損益分岐点

現在の入力条件から逆算

税引後でプラスになる購入価格の上限―万円

現在の借入割合を維持して計算します。

税引後でプラスになる月額家賃―万円

現在の物件価格と借入条件を維持して計算します。

損益分岐点	計算条件	税引前	税引後

購入価格は「借入額÷物件価格」の割合、金利、返済期間を現在と同じにして逆算します。購入諸費用、家賃、空室率、運営費、減価償却費などは入力値のまま固定します。家賃は賃貸管理委託料の増減を反映します。

手残りと不動産所得が違う理由

ローンの元金返済は現金支出ですが必要経費になりません。一方、減価償却費は現金支出なしで必要経費になります。そのため、手残りがプラスでも税務上の所得が大きい場合や、手残りが少なくても不動産所得が赤字になる場合があります。

表示する税額について

入力した物件以外の課税所得だけで計算した税額と、不動産所得を合算した後の税額との差を表示します。住民税は標準的な所得割10％で概算しており、自治体独自の超過課税や控除差は含みません。

不動産所得・必要経費・損益通算は国税庁の「不動産収入を受け取ったとき」、「必要経費の知識」、「不動産所得が赤字のとき」を参照しています。所得税率と復興特別所得税は国税庁の所得税率に基づきます。

本ツールは2026年分の個人の税額を想定した概算です。所得控除・税額控除、青色申告特別控除、事業的規模の判定、修繕費と資本的支出の区分、修繕積立金の必要経費算入要件、減価償却、土地取得分の借入利息、住民税の控除差などにより実額は変わります。確定申告や投資判断では税務署・税理士等へご確認ください。