家を買うときの諸費用とは？

不動産を購入するときに必要なお金は、物件価格だけではありません。 例えば「4,000万円の家を買う」と聞くと、4,000万円だけ用意すればよいように感じるかもしれません。 しかし、実際には売買契約や住宅ローン、登記、保険、税金などに関する費用が別途かかります。

これらをまとめて「諸費用」と呼びます。 諸費用は、物件の種類や価格、住宅ローンの借り方、不動産会社の手数料、火災保険の内容などによって変わります。 そのため、同じ価格の物件を購入する場合でも、購入する人や依頼する会社によって総額が変わることがあります。

特に注意したいのは、広告やポータルサイトに表示されている物件価格には、諸費用が含まれていないことが多い点です。 物件価格だけで「この金額なら買えそう」と判断してしまうと、あとから諸費用を見て予算オーバーになってしまうこともあります。

諸費用の主な内訳

まずは、家を買うときにどのような費用がかかるのかを整理しておきましょう。 代表的な費用は次のとおりです。

そのほかにも、固定資産税・都市計画税の清算金、マンションの管理費・修繕積立金の清算金、 引っ越し費用、家具・家電購入費、リフォーム費用などがかかる場合があります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う報酬です。 売主と買主の間に不動産会社が入り、物件紹介、内見手配、価格交渉、契約手続き、住宅ローンの調整、引き渡しまでのサポートを行う場合に発生します。

売買価格が400万円を超える不動産の場合、一般的な仲介手数料の上限は 「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。 例えば4,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は税込で約138万円です。

仲介手数料は諸費用の中でも金額が大きくなりやすい項目です。 そのため、同じ物件を購入する場合でも、仲介手数料が通常通りかかる会社と、無料・割引で対応できる会社では、初期費用に大きな差が出ることがあります。

特に新築戸建てなどでは、売主側から不動産会社へ報酬が支払われるケースがあり、買主側の仲介手数料を無料にできる場合があります。 すべての物件が無料になるわけではありませんが、購入前に確認しておく価値は十分にあります。

売買契約書に貼る印紙代

不動産の売買契約を結ぶ際には、売買契約書に印紙を貼る必要があります。 印紙代は、契約金額によって変わります。 物件価格が高くなるほど印紙代も高くなる仕組みです。

印紙代は、仲介手数料や登記費用と比べると大きな金額ではないことが多いですが、契約時に現金で必要になるケースもあります。 そのため、契約時に何が必要になるのか、事前に確認しておくと安心です。

登記費用

家を買うと、不動産の名義を買主に移すための登記手続きが必要です。 また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が担保を設定するための抵当権設定登記も行います。

登記費用には、登録免許税という税金と、司法書士に支払う報酬が含まれます。 登記の内容は、物件の種類や評価額、住宅ローンの借入額などによって変わるため、金額もケースによって異なります。

• 所有権移転登記の費用
• 抵当権設定登記の費用
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 新築の場合は建物表題登記が必要になることもある

登記費用は、購入直前の決済時に必要になることが多い費用です。 住宅ローンの借入額や物件の評価額によって変わるため、正確な金額は見積もりを取って確認する必要があります。

住宅ローン関係費用

住宅ローンを利用して家を買う場合、金融機関に支払う費用も発生します。 代表的なものが、住宅ローン事務手数料、保証料、ローン契約書の印紙代などです。

住宅ローンの費用は、金融機関や商品によって大きく変わります。 例えば、事務手数料が定額のタイプもあれば、借入額に対して一定割合でかかるタイプもあります。 保証料についても、最初に一括で支払う方法や、金利に上乗せして支払う方法があります。

住宅ローンは、毎月の返済額だけでなく、総支払額に大きく影響します。 そのため、物件を探す段階から「どの金融機関で、どのように借りるか」を考えておくことが大切です。

火災保険・地震保険

住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関では火災保険への加入が必要になります。 火災保険は、火災だけでなく、台風や水災、破損・汚損など、補償内容によって保険料が変わります。

地震保険を付けるかどうか、家財保険を含めるかどうか、補償範囲をどこまで広げるかによって、費用は大きく変わります。 安ければよいというものではなく、物件の所在地や建物の構造、災害リスクに合わせて検討する必要があります。

特に水害リスクのある地域では、水災補償を外してよいか慎重に判断する必要があります。 ハザードマップなども確認しながら、保険内容を決めると安心です。

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を所有している人には、毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。 不動産売買では、引き渡し日を基準にして、売主と買主で税金を日割り清算することが一般的です。

例えば、売主が1年分の固定資産税をすでに支払っている場合、引き渡し日以降の分を買主が売主に支払う形で清算します。 これを固定資産税等清算金といいます。

金額は物件の評価額や地域によって異なります。 中古住宅やマンションを購入する場合は、決済時に必要な費用として見積もりに入っているか確認しておきましょう。

マンション購入でかかりやすい費用

中古マンションを購入する場合は、戸建てとは違う費用もあります。 代表的なのが、管理費や修繕積立金の清算金です。 売主がすでに支払っている月の管理費・修繕積立金について、引き渡し日を基準に日割りで清算することがあります。

また、マンションによっては、管理組合へ支払う一時金や、駐車場・駐輪場・専用庭などの使用料がかかる場合もあります。 購入後は毎月の住宅ローン返済に加えて、管理費・修繕積立金が継続して発生する点にも注意が必要です。

新築戸建てで見落としやすい費用

新築戸建てを購入する場合も、物件価格以外に必要になる費用があります。 特に建売住宅では、物件によって網戸、カーテンレール、照明、テレビアンテナ、エアコン、外構の一部などが別途必要になることがあります。

「新築だから全部そろっている」と思っていると、入居前に思った以上の出費が発生することがあります。 生活を始めるために必要な設備がどこまで含まれているのか、事前に確認しておきましょう。

• 網戸が付いているか
• カーテンレールが付いているか
• 照明器具が必要か
• テレビアンテナやインターネット工事が必要か
• エアコン設置費用を見込んでいるか
• 外構工事や庭まわりの追加費用がないか

新築戸建てでは、仲介手数料が無料になる可能性がある一方で、入居準備費用を見落としやすい傾向があります。 仲介手数料だけでなく、引っ越し後すぐに必要になるお金まで含めて資金計画を立てることが大切です。

引っ越し費用・家具家電・リフォーム費用

家を買うときには、契約やローンに関する費用だけでなく、引っ越しや入居準備の費用も必要です。 引っ越し費用は、時期や距離、荷物の量によって大きく変わります。 特に3月や4月などの繁忙期は、通常より高くなることがあります。

また、新居に合わせて家具や家電を買い替える方も多いです。 冷蔵庫、洗濯機、エアコン、ダイニングテーブル、ソファ、カーテンなどを一度にそろえると、まとまった金額になります。

中古住宅や中古マンションの場合は、クロス張替え、水回り交換、ハウスクリーニング、畳表替え、鍵交換などの費用がかかることもあります。 物件価格が予算内でも、リフォーム費用を含めると予算を超えてしまうケースもあるため注意が必要です。

諸費用の目安シミュレーション

ここでは、4,000万円の物件を購入する場合を例に、諸費用のイメージを見てみましょう。 実際の金額は物件や住宅ローンの内容によって変わりますが、資金計画を考えるうえでの参考になります。

※上記はあくまで一般的な目安です。実際の金額は物件価格、住宅ローンの内容、購入時期、地域、保険内容などによって異なります。

諸費用で失敗しないための確認ポイント

家を買うときに大切なのは、物件価格だけでなく「購入にかかる総額」を確認することです。 月々の返済額が払えそうでも、契約時や引き渡し時に必要な現金が足りなければ、購入計画が崩れてしまうことがあります。

諸費用を抑えるためにできること

諸費用はすべてをゼロにできるわけではありません。 登記費用や税金、保険料など、必要な費用は必ず発生します。 しかし、確認の仕方や依頼する不動産会社によって、抑えられる費用もあります。

• 仲介手数料無料・割引の対象物件か確認する
• 住宅ローンの事務手数料や保証料を比較する
• 火災保険の補償内容を過不足なく選ぶ
• リフォーム費用を事前に見積もる
• 引っ越し時期や業者を比較する
• 家具家電の購入費を予算に入れておく

特に仲介手数料は、諸費用の中でも大きな割合を占めます。 同じ物件を購入する場合でも、仲介手数料が無料になるかどうかで、100万円以上の差が出ることもあります。

「この物件は仲介手数料が安くなるのか」「掲載会社以外でも紹介できるのか」を事前に確認することで、購入費用を大きく抑えられる可能性があります。

まとめ｜家を買うときは物件価格だけでなく総額で考える

家を買うときには、物件価格以外にも多くの費用がかかります。 仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険、税金、清算金、引っ越し費用、家具家電、リフォーム費用など、ひとつひとつは必要な費用ですが、合計すると大きな金額になります。

そのため、不動産購入では「いくらの家を買うか」だけでなく、 「全部でいくら必要なのか」を確認することが大切です。

また、物件によっては仲介手数料が無料・割引になる場合があります。 気になる物件を見つけた段階で確認しておけば、同じ物件をよりお得に購入できる可能性があります。

SUUMO、HOME'S、Yahoo!不動産、アットホームなどで気になる物件を見つけたら、内見予約の前に一度、諸費用全体と仲介手数料の確認をしておくことをおすすめします。